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Schöneberg is not for sale

Wir sind jetzt Milljöh. Die Erhaltungssatzung gilt.

Schöneberg is not for sale

Die Erhaltungssatzung für unseren Bautzener Kiez ist mit Veröffentlichung im Amtsblatt am 12.9.2014 in Kraft getreten:


Der Bezirk Tempelhof-Schöneberg hat für die Gebiete Barbarossaplatz / Bayerischer Platz, Kaiser-Wilhelm-Platz und Bautzener Straße Erhaltungsverordnungen gem. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB[1] erlassen. In diesen Gebieten unterliegen bauliche Maßnahmen einer gesonderten Genehmigungspflicht nach §§ 172 Abs. 1 Satz 1, 173 BauGB, auch wenn sie baurechtlich verfahrens- bzw. genehmigungsfrei gestellt sind. Ist die betreffende Maßnahme baugenehmigungspflichtig, wird die Genehmigung zusammen mit der Baugenehmigung erteilt, sofern die für das Erhaltungsrecht zuständige Stelle der Maßnahme gegenüber der Bauaufsichtsbehörde zustimmt. Der Genehmigungspflicht unterliegen der Rückbau (Abriss) (1.), die Änderung (2.), sowie die Nutzungsänderung baulicher Anlagen (3.) im Erhaltungsgebiet. Der Bezirk Tempelhof-Schöneberg legt seiner Genehmigungspraxis folgende, sowohl für bewohnte als auch für leerstehende Wohneinheiten geltende, Kriterien zugrunde:

  1. Rückbau
    Für den Abriss von Wohngebäuden oder einzelnen Wohneinheiten wird eine erhaltungsrechtliche Genehmigung bzw. Zustimmung grundsätzlich nicht erteilt, es sei denn, dass auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist.
  2. Bauliche Änderungen
    Bei Änderung einer baulichen Anlage ist zu unterscheiden zwischen den nach der Bauordnung Berlin (BauO Bln)[2] verfahrensfreien (2.1) und den genehmigungsfrei gestellten bzw. den genehmigungsbedürftigen (2.2) Bauvorhaben

2.1 Verfahrensfreie Bauvorhaben

2.1.1 Für folgende Maßnahmen im Sinne des § 62 BauO Bln zur Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen wird erhaltungsrechtlich eine auflagenfreie Genehmigung erteilt:

  • Ersteinbau einer Sammelheizung (inklusive Warmwasserversorgung),
  • Ersteinbau bzw. Ergänzung eines vorhandenen Bades in ein Bad mit folgenden Grundausstattungsmerkmalen: ein WC, Handwaschbecken in Einzelausführung, eine Einbaubadewanne oder eine Dusche, Wand- und Bodenverfliesung,
  • Grundausstattung mit Sanitär-, Frischwasser-, Abwasser- sowie Elektroinstallationen,
  • Antennen-, Kabelfernseh- und Gegensprechanlagen (Audio),
  • Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) für bestehende Gebäude und Anlagen in der bei Antragstellung geltenden Fassung[3].

Darunter fallen derzeit
die Erneuerung bestehender Fenster als Doppel- oder Isolierglasfenster,
die Erneuerung einer bestehenden Heizungsanlage,
die Dämmung der obersten Geschossdecke (bei nicht ausgebautem Dachgeschoss),
die Dämmung der Warmwasser- und Heizungsverteilleitungen
jeweils nach näherer Maßgabe der EnEV.

2.1.2 Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich keine Genehmigung erteilt:

  • Einbau von Zweitbädern oder Gäste-WC, außer in Wohnungen mit mehr als vier Aufenthaltsräumen,
  • Entfernung nichttragender bzw. nichtaussteifender Bauteile (Trennwände) zur Schaffung besonders großzügiger Wohnungsgrundrisse,
  • Schaffung besonders hochwertiger Wohnungsausstattung, zum Beispiel:

Gegensprechanlage mit Videobildübertragung, Einbauküche, Kamin, Panoramafenster, Fußbodenheizung.

2.2 Genehmigungsfrei gestellte und genehmigungsbedürftige Bauvorhaben

2.2.1 Für folgende bauordnungsrechtlich genehmigungsfrei gestellte sowie genehmigungspflichtige Maßnahmen im Sinne der §§ 63 ff. BauO Bln wird gegenüber dem Fachbereich Bauaufsicht erhaltungsrechtlich grundsätzlich eine auflagenfreie Zustimmung erteilt:

  • Errichtung (Neubau) von Gebäuden,
  • Schaffung zusätzlichen Wohnraums, z.B. durch einen Dachgeschossausbau,
  • Nutzungsänderung von Gewerbeeinheiten in Wohnraum,
  • Anbau eines Erstbalkons bzw. einer Terrasse mit einer Grundfläche von nicht mehr als 4 m².

2.2.2 Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich grundsätzlich keine Zustimmung erteilt:

  • Maßnahmen zur Energieeinsparung, die über die Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen der EnEV an bestehende Gebäude und Anlagen in der bei Antragstellung geltenden Fassung hinausgehen,
  • Grundrissänderungen zur Schaffung besonders großzügiger Wohnungsgrundrisse,
  • Wohnungszusammenlegungen und zwar auch bei Zusammenlegung von bereits bestehendem mit neu geschaffenem Wohnraum (z.B. Dachgeschoss-Maisonetteeinheit)
  • Anbau von Erstbalkonen mit einer Grundfläche von mehr als 4 m²,
  • Anbau von Zweitbalkonen.

2.2.3 Folgende Maßnahmen bedürfen einer näheren Prüfung im Einzelfall:

  • Einbau bzw. Anbau von Aufzügen bzw. Fassadengleitern,
  • Anbringung einer Fassadendämmung,
  • Wohnungsteilungen,
  • Anbau von Wintergärten.

Maßgeblich für die Erteilung bzw. Versagung der erhaltungsrechtlichen Zustimmung ist die Eignung der konkreten Maßnahme, das Ziel der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu gefährden. Kriterien können unter anderem sein: die Kosten der Maßnahme und deren Umlagefähigkeit auf die Mieter, die Senkung des Energiebedarfs und die dadurch eintretende Heizkostenersparnis sowie die Vorbildwirkung für andere Vorhaben im Erhaltungsgebiet und die dadurch ausgelöste Verdrängungsgefahr für Teile der Wohnbevölkerung.

  1. Nutzungsänderung

3.1 Für folgende Änderungen der Nutzung einer baulichen Anlage wird erhaltungsrechtlich grundsätzlich eine Genehmigung bzw. auflagenfreie Zustimmung gegenüber dem Fachbereich Bauaufsicht erteilt:

  • Nutzungsänderung von Gewerbe in Wohnraum,
  • Nutzungsänderung von bestehenden Gewerbeeinheiten in andere Gewerbenutzungen.

3.2 Für folgende Nutzungsänderungen wird erhaltungsrechtlich grundsätzlich keine Genehmigung bzw. Zustimmung erteilt:

  • Nutzungsänderung von Wohnraum in Gewerbe,
  • gewerbliche Überlassung von Wohnraum zu Wohnzwecken (z. B. im Rahmen einer Ferienwohnungsvermietung), davon nicht betroffen sind „besondere Wohnformen“ (z.B. Trägerwohnungen)
  • Nutzungsänderung von Wohnraum zur Berufsausübung für freiberuflich Tätige und solche Gewerbetreibende, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben.

In den Fällen der Ziff. 3.2 kommt die Erteilung einer erhaltungsrechtlichen Zustimmung nach Prüfung im Einzelfall in Betracht, wenn es sich um leerstehende Wohnungen im Souterrain handelt oder die Wohnung zur Wohnnutzung im Übrigen nur eingeschränkt geeignet ist.

[1] Baugesetzbuch (BauGB) Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 11.06.2013 (BGBl. I S. 1548)

[2] Bauordnung für Berlin (BauO Bln), vom 29. September 2005 (GVBl. S. 495), zuletzt geändert durch Gesetz vom 29. Juni 2011 (GVBl. S. 315, in Kraft getreten am 10. Juli 2011)

[3] Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), zuletzt geändert durch Artikel 1 der Verordnung vom 18. November 2013 (BGBl. I S. 3951)

GeltungsbereichErhaltungssatzungBautzenerstrBerlin

Geltungsbereich Erhaltungssatzungsgebiet Bautzener Straße


Quellen:


Nützliche Informationen zum Thema Erhaltungssatzung

Das Vorkaufsrecht der Gemeinde nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 Var. 2 BauGB / Die Herabsetzung des Kaufpreises, Klaus Aschinger, Yvonne Müller, Wissenschaftlicher Dienst, Deutscher Bundestag, 21.4.2015
VorkaufsrechtGemeinde_BundestagWissDienst7-3000-075-21April2015

Senat Berlin beschließt die Umwandlungsverordnung (Verordnung über Genehmigungsvorbehalt zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in sozialen Erhaltungsgebieten), gültig ab 14.3.2015

Vor dem Vorkauf steht ein Hintergedanke, Jens Sethmann, Mietermagazin, Januar 2014
www.berliner-mieterverein.de/magazin/online/mm0114/011431.htm

BVV Friedrichshain-Kreuzberg, Anfrage von John Dahl (SPD) zum Vorkaufsrecht nach § 172 BauGB, Antwort von Bezirksstadtrat Hans Panhoff (Grüne), 30.10.2013
PDF 14 kB Vorkaufsrecht-172BauGB_BVV-FhKrzberg_AntwortPanhoff_Okt2013

Was bringen Soziale Erhaltungsverordnungen? Beatrice Blank, Hinz & Kunzt, 13.3.2012
www.hinzundkunzt.de/soziale-erhaltungsverordnungen

Ein scharfes Schwert – Milieuschutz in Hamburg, Schutz für Mieter/innen durch soziale Erhaltungsverordnungen und durch Umwandlungsverordnungen, Christiane Hollander, MieterEcho 346, Juli 2011
www.bmgev.de/mieterecho/archiv/2011/detailansicht/article/ein-scharfes-schwert-milieuschutz-in-hamburg.html

Das gesetzliche Vorkaufsrecht im Rahmen der Erhaltungssatzung ist im Baugesetzbuch geregelt.
www.gesetze-im-internet.de/bbaug/BJNR003410960.html


Foto: Erkki Svettich-Will